Вопрос: Руководствуясь ст. 142 Закона Республики Беларусь "Об экономической несостоятельности (банкротстве)" управляющий осуществляет продажу имущества должника на торгах, если хозяйственным судом, собранием кредиторов или комитетом кредиторов в соответствии с законодательством не установлен иной порядок продажи имущества должника.
Так, в ходе ликвидационного производства РУП "М" и ОДО "О" были проданы на торгах (без проведения торгов) в соответствии с планом ликвидации вышеуказанных юридических лиц объекты недвижимости.
При обращении в территориальные филиалы РУП "Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" за регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, среди прочих документов территориальные филиалы РУП "Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" стали требовать предоставить документ, подтверждающий отказ местного исполнительного и распорядительного органа от права преимущественной покупки, ссылаясь на часть 6 ст. 36 Закона Республики Беларусь "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь" от 20.02.1991 г. N 617-XII.
Прошу разъяснить, необходимо ли предоставлять в территориальные филиалы РУП "Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" документ, подтверждающий отказ местного исполнительного и распорядительного органа от права преимущественной покупки объектов недвижимости, продаваемых в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь об экономической несостоятельности (банкротстве).
Ответ: В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь" Советы, по их поручению исполнительные комитеты и местные администрации обладают преимущественным правом на приобретение в установленном законодательством Республики Беларусь порядке находящихся на их территории общественных зданий, сооружений и иных объектов, которые могут быть использованы для местных нужд.
Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о чрезвычайно широкой сфере применения ее к правоотношениям по купле-продаже недвижимости, когда органам местной исполнительной власти принадлежит право преимущественной покупки любых объектов недвижимости, находящихся на подчиненной им территории, вне зависимости от технических и прочих характеристик отчуждаемой недвижимости, а также от того, в чьей собственности она находится.
При этом законодательством Республики Беларусь не регламентируется порядок извещения органов местного управления и самоуправления о предстоящей продаже объекта недвижимости, в связи с чем продавец вправе руководствоваться общими нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) о заключении договора, например, статьей 410 ГК о заключении договора на основании оферты, содержащей срок для акцепта.
Объявление о продаже имущества с торгов является публичной офертой, оно размещается в печати и доступно для ознакомления неограниченному кругу лиц, в том числе органам местного управления и самоуправления. Таким образом, при продаже недвижимости с торгов соблюдается обязанность продавца об извещении лица, обладающего в отношении предмета договора правом преимущественной покупки, о намерении заключить договор купли-продажи.
Ни нормы ГК о заключении договора, ни иные акты законодательства Республики Беларусь не предусматривают необходимость наличия со стороны органа местной власти, обладающего правом преимущественной покупки, официального письменного отказа от приобретения объекта недвижимости для местных нужд в качестве необходимого условия для заключения договора купли-продажи данного объекта с третьими лицами.
В то же время пункт 3 статьи 66 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) предусматривает, что если в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь для заключения сделки требуется отказ от права преимущественной покупки других субъектов, кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по государственной регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такой отказ, оформленные в установленном законодательством Республики Беларусь порядке. Если отсутствует письменный документ, подтверждающий отказ от права преимущественной покупки, то регистратор предпринимает необходимые действия для выявления воли лица, обладающего таким правом, в порядке, установленном республиканской организацией по государственной регистрации.
Статья 32 Закона устанавливает общие требования к документам, представленным для осуществления государственной регистрации, и в пункте 5 данной статьи говорится, что "для всех случаев регистрационных действий, совершаемых по заявлению юридического лица или индивидуального предпринимателя, специально уполномоченным органом государственного управления определяются перечни документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации.
Перечни документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации, а также формы и правила их заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной регистрации для всеобщего ознакомления".
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2002 N 603 Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 27.07.2004 г. N 38 утверждена Инструкция об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации возникновения прав, ограничений (обременений) прав на эксплуатируемые капитальные строения (здания, сооружения) и изолированные помещения, которая не содержит требования о предоставлении регистратору документа, подтверждающего отказ местного исполнительного и распорядительного органа от права преимущественной покупки.
Статья 35 Закона предусматривает, что совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов..., а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.
Таким образом, требование регистратора предоставить документ, не включенный в перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, является действием, которое можно обжаловать в судебном порядке на основании статьи 43 Закона. Аналогичным образом можно обжаловать приостановление совершения регистрационного действия либо отказ в его совершении.
| 
