Хозяйственный суд Витебской области, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с дополнительной ответственностью "Б" об обжаловании действий регистратора РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" Ивановой И.И.,
установил:
ОДО "Б" подал заявление, в котором просит признать незаконными действия регистратора РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" Ивановой И.И. и обязать устранить допущенные нарушения его прав по государственной регистрации договора купли-продажи от 22.09.2004 г. нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы в д. С.
В открытом судебном заседании сторонам были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные ст.ст. 55, 63, 100, 183, 193, 217 ХПК Республики Беларусь.
Заявитель уточнил заявленное требование и просит признать действия регистратора Ивановой И.И. незаконными и обязать РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 22.09.2004 г. нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы в д. С. путем подачи заявления на регистрацию сделки одной стороной - ОДО "Б".
Заинтересованное лицо РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" не признало заявленное требование ОДО "Б" и его доводы изложены в отзыве на заявление.
Заинтересованное лицо УП "В" не возражает против удовлетворения требования ОДО "Б" и при этом пояснило, что со своей стороны оно все сделало для разрешения спорного вопроса.
Дело рассматривалось 11.01.2007 г. и согласно статье 186 ХПК Республики Беларусь в связи с длительностью судебного заседания был объявлен его перерыв до 14 час 00 мин. 16.01.2007 г.
При исследовании материалов дела и позиций сторон хозяйственный суд пришел к следующим выводам.
22 сентября 2004 года СПК "М" как продавец и ОДО "Б" в качестве покупателя подписали договор купли-продажи нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы в д. С.
Затем СПК "М" передал ОДО "Б" данное здание, о чем имеется акт от 23.09.2004 г. приема-передачи нежилого одноэтажного здания фермы от СПК "М" к ОДО "Б" (пункт 3 договора от 22.09.2004 г.).
Впоследствии СПК "М" прекратил свою деятельность в результате реорганизации путем присоединения к Производственному республиканскому унитарному предприятию "В", который является его правопреемником.
В настоящее время здание фермы состоит на балансе ОДО "Б" и он перечисляет денежные средства по договору купли-продажи здания правопреемнику УП "В".
Начиная с 2005 г. ОДО "Б" несколько раз обращался в РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" за регистрацией сделки купли-продажи нежилого одноэтажного здания фермы, однако документы возвращались для доработки или поступали отказы в государственной регистрации.
Так, между ОДО "Б" и РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" был заключен договор от 27.11.2006 г. о проведении работ по государственной регистрации сделки.
В связи с этим 27.11.2006 г. ОДО "Б" совместно с УП "В" обратился в РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы от 22.09.2004 г.
06.12.2006 г. регистратор РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" Иванова И.И. отказал в совершении регистрационного действия со ссылкой на статьи 34 (подпункт 5.2 пункта 5) и 36 (подпункт 1.1 пункта 1) Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", поскольку заявление о государственной регистрации сделки подано ненадлежащим лицом: стороной договора купли-продажи является СПК "М", а заявление о государственной регистрации сделки подано УП "В". По передаточному акту здание фермы УП "В" не передавалось (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Спорные отношения сторон урегулированы действующим законодательством.
В соответствии со статьями 390 (пункт 1), 395 (пункт 1) и 402 (пункт 3) Гражданского кодекса Республики Беларусь договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В пункте 1 статьи 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь оговорено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В статьях 9 (пункт 3, подпункт 3.1 пункта 3, пункт 4) Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее Закон) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.). Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
В соответствии со статьей 10 (пункт 5) Закона государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество, основанием которого является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.
Согласно статье 33 (пункт 2, подпункт 2.2 пункта 2) Закона заявление о государственной регистрации должно быть подписано: при государственной регистрации сделки, а также основанного на ней права, ограничения (обременения) права - совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором.
В статье 401 (части 1 и 2) Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
В пункте 4 договора купли-продажи от 22.09.2004 г. стороны оговорили, что обязанность государственной регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное кирпичное здание фермы возлагается на покупателя.
Из смысла этого пункта четко следует, что продавец доверяет покупателю совершать регистрационные действия и волеизъявление сторон направлено исключительно на возложение этой обязанности на одну сторону-покупателя, то есть ОДО "Б".
Однако в данном пункте ничего не предусмотрено по поводу государственной регистрации самой сделки, что предшествует государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, что вызывает неясность этого условия договора.
При изучении текста договора и сопоставления пункта 4 с другими условиями выявлено, что стороны ошибочно полагали о вступлении договора в силу с момента его подписания, о чем свидетельствует пункт 9 договора, в котором дословно указано: "Договор вступает в силу с момента подписания".
Следовательно, в пункте 4 отсутствует обязанность покупателя совершить государственную регистрацию самой сделки, поскольку стороны исходили из того, что договор уже заключен.
В судебном заседании директор ОДО "Б" пояснил, что, определяя в договоре обязанность ОДО "Б" по регистрации перехода права собственности на здание, фактически стороны изъявляли общую волю с учетом целей договора поручить все действия, связанные и с регистрацией сделки, и с переходом права собственности на здание ОДО "Б". В момент подписания сделки у руководства СПК "М" отсутствовали как материальные средства, так и время для поездок по решению вопросов регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на здание. Сентябрь месяц на селе горячая уборочная пора, а финансовое положение СПК "М" на тот момент было более чем плачевное, что и привело к реорганизации путем присоединения его к УП "В". Для решения вопросов продажи и оформления всех необходимых документов ему даже была выдана доверенность от СПК "М".
При этом хозяйственному суду была представлена доверенность СПК "М" от 07.08.2004 г., выданная директору ОДО "Б", в которой имеется фраза о выдаче доверенности для ведения всех необходимых действий в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.
Таким образом, при применении хозяйственным судом статьи 401 Гражданского кодекса Республики Беларусь и толковании условий договора купли-продажи от 22.09.2004 г. с учетом цели договора и всех соответствующих обстоятельств во взаимных отношениях сторон выяснена действительная общая воля сторон о возложении на покупателя обязанности по совершению всех регистрационных действий по этому договору, что включает как самого договора, так и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Исходя из этого, заявление ОДО "Б" о признании незаконными действия регистратора РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" Ивановой И.И. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы от 22.09.2004 г. подлежит удовлетворению.
Госпошлину необходимо отнести на заявителя ОДО "Б", ибо спор в хозяйственном суде возник по его вине, так как при подписании договора были допущены ошибки, а заинтересованному лицу РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" законодательством не предоставлено право толкования условий договора.
Руководствуясь статьями 27, 133, 190 - 193, 205, 229, 267, 269, 330, 333, 337 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, хозяйственный суд
решил:
Заявленное требование ОДО "Б" удовлетворить.
Признать незаконными действия регистратора РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" Ивановой И.И. об отказе в совершении регистрационного действия и обязать РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" произвести государственную регистрацию сделки договора купли продажи от 22.09.2004 г. нежилого одноэтажного кирпичного здания фермы в д. С. путем подачи заявления на государственную регистрацию сделки одной стороной - Обществом с дополнительной ответственностью "Б".
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда в течение пятнадцати дней со дня его принятия.
| 
