Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление коммунального унитарного предприятия "ЖРЭУ г.Бреста", г.Брест к индивидуальному предпринимателю Иванову И.И., г.Брест о расторжении договора и выселении, третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора -
индивидуальный предприниматель А., г.Брест
индивидуальный предприниматель Б., г.Брест
индивидуальный предприниматель Г., г.Брест
индивидуальный предприниматель К., г.Брест
КУП "ЖРЭУ г.Бреста" предъявило иск к ИП Иванову И.И. о расторжении договора аренды N 340 от 1.11.2001 г. и выселении.
Представитель истца требования поддержал. Ответчик иск не признал по основаниям, указанным в отзыве. Присутсвующие третьи лица ИП А. и ИП Г. представили письменные пояснения по спору. Остальные третьи лица - ИП Б. и ИП К. о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, что не препятствует в соответствии со ст. 142 ХПК рассмотрению дела в их отсутствие.
В заседании 12.04.2006 г. был объявлен перерыв до 14.30, 14.04.2006 г., а затем до 15.00 17.04.2006 г.
Исследовав материалы дела, хозяйственный суд
установил:
Согласно исковому заявлению, между КУП "ЖРЭУ г.Бреста" и индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. на основании решений горисполкома N 1093 от 16.12.1999 г. и N 896 от 19.09.2001 г. был заключен договор аренды N 340 от 01.11.2001 г. на нежилое помещение по адресу: пр-т М., 57.
Согласно п. 3.4.8 договора аренды, арендатор сдает в субаренду помещение с письменного согласия арендодателя и решения горисполкома. На основании решения горисполкома N 234 от 01.03.2001 г. предпринимателю была разрешена сдача части помещений в субаренду сроком на четыре года. По истечении срока (март 2005 года) решением горисполкома N 1668 от 01.12.2005 г. было отказано в перезаключении договоров субаренды по причине невыполнения решения горисполкома N 1118 от 16.09.2004 г. в части ограничения сдачи в субаренду до 30% арендуемых площадей.
На момент проверки площадь сдаваемых индивидуальным предпринимателем в субаренду помещений составила 54,25% от арендуемой площади (акт от 06.01.2006 г.). В связи с этим истец считает, что арендатором нарушены условия пункта 3.4.8 договора аренды. Поскольку добровольно арендуемые площади ИП Иванов И.И. не освобождает, истец руководствуясь п. 6.3.3 договора аренды N 340 от 01.11.2001 г., ст. 586, ч. 2 ст. 590 ГК просит суд досрочно расторгнуть договор аренды N 340 от 1.11.2001 г. и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.
КУП "ЖРЭУ г.Бреста" не согласилось представленными ответчиком возражениями по следующим основаниям.
Горисполком решением N 1668 от 01.12.2005 г. отказал ИП Иванову И.И. в перезаключении договоров субаренды в помещении магазина по пр. М., 57 по причине невыполнения им решения горисполкома от 16.09.2004 г. N 1118 в части ограничения сдачи в субаренду до 30% арендуемых площадей. Также данным решением ИП Иванову И.И. был предоставлено время для приведения арендных отношений в соответствие с требованием Декрета Президента Республики Беларусь от 25.03.2003 г. N 10 и решением горисполкома от 16.09.2004 г. N 1118 в срок до 01.01.2006 г.
По этой причине КУП "ЖРЭУ г.Бреста" 13.12.2005 г. было направлено ответчику письменное предупреждение о том, что в случае невыполнения решения горисполкома, договор аренды N 340 от 01.11.2001 г. будет считаться расторгнутым с 01.01.2006 г. по причине незаконной сдачи в субаренду согласно п. 6.3.3 договора. ИП Ивановым И.И. решение исполкома не было выполнено, и до сегодняшнего дня арендуемое помещение занимают четыре субарендатора, что составляет 54,25% арендуемой площади, а также подтверждается актами и ответчиком.
В связи с этим истцом было направлено еще одно письмо о досрочном расторжении договора аренды и освобождении помещения (исх. N 267 от 20.01.2006 г.). Поэтому истец считает, что со стороны КУП "ЖРЭУ г.Бреста" требования ч. 3 ст. 590 ГК были выполнены. Что касается сдачи помещения в субаренду, то данный факт подтверждается нахождением в арендуемом помещении третьих лиц, осуществляющих торговлю (акты обследования, пояснения самого арендатора) и с которыми договора аренды у КУП "ЖРЭУ г.Бреста" на данное помещение не заключены.
Ответчик с иском не согласился по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 590 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По мнению ответчика, данное требование истцом выполнено не было. Предупреждение арендодателем не направлялось, а было выслано лишь извещение от 20.01.2006 г. N 267 о досрочном расторжении договора и необходимости в 5-дневный срок освободить помещение. Поскольку истец только 06.01.2006 г. (день составления акта) установил якобы имевшие нарушения условий договора аренды, то в силу ч. 3 ст. 590 ГК должен был сначала письменно предупредить о необходимости надлежаще исполнять договор аренды и только после неисполнения предупреждения мог ставить вопрос о досрочном расторжении договора аренды.
Ответчик указал, что арендуемое помещение с марта 2005 г. по настоящее время в субаренду не сдается. Перед истечением с 01.03.2005 г. срока действующих договоров субаренды 16.02.2005 г. ответчик письменно обратился в горисполком с просьбой о продлении этих договоров. Однако заявления на заседание горисполкома не выносились. При этом дважды, 24.02.2005 г. и 31.03.2005 г., предпринимателю сообщалось, что обращения рассматривались на заседаниях городской комиссии по упорядочению использования имущества коммунальной собственности г.Бреста и на основании решений комиссии фактически отказывалось в перезаключении договоров субаренды.
После истечения договоров субаренды ИП Иванов И.И. считает, что прекратил субарендные отношения, перестал взимать субарендную плату с предпринимателей и довел до сведения всех субарендаторов содержание ответов горисполкома. Наряду с этим, ответчик добивался рассмотрения своего вопроса на заседании горисполкома, поскольку решения городской комиссии по упорядочению использования имущества коммунальной собственности г.Бреста никакой юридической силы не имели и, в связи с чем, не было возможности их обжаловать.
Индивидуальные предприниматели - субарендаторы отказались освободить занимаемые помещения до разрешения спорного вопроса, ссылаясь на положения ст. 592 ГК (преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок), а в силу ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Вопрос о субаренде был рассмотрен на заседании горисполкома только 01.12.2005 г., лишь после обращения в прокуратуру Брестской области. Решением горисполкома от 01.12.2005 г. N 1668 было отказано в перезаключении договоров субаренды по причине невыполнения решения горисполкома от 16.09.2004 г. N 1118 в части ограничения сдачи в субаренду до 30% арендуемых площадей и ответчик обязывался привести арендные отношения в соответствии с указанным решением горисполкома. Отказ в перезаключении договоров субаренды 28.12.2005 г. был обжалован в хозяйственный суд Брестской области.
Кроме этого ответчик считает, что решение Брестского горисполкома от 16.09.2004 г. N 1116 "О регулировании арендных отношений", которое положено в основу отказа в перезаключении договоров субаренды, противоречит закону. Поскольку оно регулирует порядок распоряжения коммунальной собственностью, согласно п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона Республики Беларусь "О местном управлении и самоуправлении" установление порядка управления и распоряжения коммунальной собственностью относится к компетенции Совета и такие вопросы решаются исключительно на сессиях Совета. При этом, передача исполнительному комитету полномочий Совета по установлению порядка распоряжения коммунальной собственностью законодательством запрещена. Так как, исходя из ст. 14 Закона Советы могут передавать часть своих полномочий исполнительным и распорядительным органам, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 121 Конституции Республики Беларусь. Статья 121 Конституции Республики Беларусь предусматривает, что определение порядка управления и распоряжения коммунальной собственностью относится к исключительной компетенции местных Советов депутатов.
Таким образом, торговые площади в арендуемом помещении по пр. М., 57 в г.Бресте после 01.03.2005 г. в субаренду никому не сдавались, договора субаренды не заключались и субарендная плата не взималась. Указанный в исковом заявлении акт от 06.01.2006 г. не является подтверждением сдачи мною площадей в субаренду, поскольку он не подтверждает факта заключения договоров субаренды (в силу п. 1 ст. 580 ГК и ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК договор субаренды должен иметь письменную форму) и факта взимания арендной платы.
Третьи лица - ИП А. и ИП Г. в пояснениях от 11.04.2006 г. указали, что с 1.04.2005 г. с ИП Ивановым И.И. новые договора не заключались, субарендную плату не вносили, о необходимости освобождения помещений были предупреждены ответчиком.
Оценив доказательства по делу, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Первоначально решением горисполкома от 16.12.1999 г. N 1093 КУП "ЖРЭУ г.Бреста" было разрешено перезаключить договор аренды помещения площадью 180 кв.м с ИП Ивановым И.И. до 1.03.2009 г. под магазин. Решением от 1.03.2001 г. N 234 горисполком разрешил ИП Иванову И.И. сдать на четыре года (т.е. до 1.03.2005 г.) в субаренду помещения по пр. М., 57 девяти предпринимателям (в т.ч. привлеченным к участию в деле третьим лицам). В дальнейшем решением от 19.09.2001 г. N 896 горисполком уменьшил до 175,1 кв.м площадь помещения по пр. М., 57, арендуемого ИП Ивановым И.И. Договор аренды N 340 между КУП "ЖРЭУ г.Бреста" и ИП Ивановым И.И. был заключен 1.11.2001 г. на срок до 1.03.2009 г.
Согласно заключенным между ИП Ивановым И.И. и четырьмя субарендаторами договорами субаренды торгового места от 15.03.2004 г. стороны установили срок действия договоров до 1.03.2005 г. Впоследствии между теми же сторонами были заключены договора субаренды от 1.03.2005 г. на срок до 31.03.2005 г. В письме от 31.03.2005 г. N 11/12-70 горисполком указал, что ИП Иванову И.И. разрешено продлить договора субаренды до 30.04.2005 г. Какие-либо иные договора суду представлены не были.
В силу ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Кодексом и иными актами законодательства. Согласно п. 1 ст. 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно имеющимся в материалах дела письмам, ИП Иванов И.И. неоднократно обращался в течение 2005 г. в горисполком и КУП "ЖРЭУ г.Бреста" по вопросам использования помещения, расположенного по пр. М., 57 (письма от 16.02.2005 г., 28.02.2005 г., 16.03.2005 г., 25.05.2005 г.). Как указано в направленном в горисполком прокурором Брестской области предписании от 18.11.2005 г. N 7/3-19-2005, прокуратурой установлено, что 16.02.2005 г. ИП Иванов И.И. обратился в горисполком с заявлением по вопросу разрешения сдачи площадей в субаренду под торговые ряды. Однако решение по существу обращений ИП Иванова И.И. горисполкомом как органом принято не было, что является ущемлением прав предпринимателя, так как последний был лишен возможности обратиться за защитой своих прав в судебном порядке.
Только после этого горисполком решением от 1.12.2005 г. N 1668 отказал ИП Иванову И.И. в перезаключении договоров субаренды, а также обязал предпринимателя привести до 1.01.2006 г. арендные отношения помещения магазина по пр. М., 57 в соответствии с требованиями законодательства. Не согласившись с данным решением ИП Иванов И.И. 28.12.2005 г. (т.е. до срока, установленного горисполкомом - 1.01.2006 г.), обратился в суд с заявлением о признании решения N 1668 от 1.12.2005 г. недействительным. Решением суда от 28.01.2006 г. по делу N 423-7/05 в удовлетворении требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 28.03.2006 г. жалоба ИП Иванова И.И. на решение суда от 28.01.2006 г. оставлена без рассмотрения.
С учетом вышеизложенного, о каких-либо нарушениях со стороны ИП Иванова И.И., связанных со сдачей якобы в субаренду нежилых помещений, можно вести речь в данном случае только после 28.03.2006 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 590 ГК договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 Кодекса.
Истец основывает свои требования на положениях п. 3.4.8 договора аренды, согласно которому арендатор обязан не сдавать в субаренду помещение, как в целом, так и частично без письменного разрешения арендодателя и решения горисполкома, а также п. 6.3.3, на основании которого договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае сдачи арендатором в субаренду используемого по настоящему договору помещения без письменного согласия арендодателя и соответствующего решения горисполкома.
В то же время факт сдачи помещений в субаренду с нарушением условий договора аренды не подтверждается материалами дела. Фактическое нахождение четырех предпринимателей (далее - так называемых "субарендаторов") по истечении сроков действия договоров субаренды (т.е. фактически невозвращение арендованного имущества или возвращение его несвоевременно - ч. 2 ст. 593 ГК) в помещениях, арендуемых ИП Ивановым И.И. не является тождественным понятию "сдачи" в субаренду в нарушение условий договора аренды, а следовательно, не может быть с учетом материалов дела квалифицировано судом как нарушение договорных обязательств.
До окончания сроков действия договоров субаренды предприниматели на законных основаниях находились в арендуемых помещениях (т.е. такого нарушения "как сдача в субаренду помещения без письменного согласия арендодателя и соответствующего решения горисполкома" быть не может). Правовая неопределенность, связанная с нахождением так называемых "субарендаторов" после 1.03.2005 г. в помещениях по пр. М., 57 возникла не по вине ИП Иванова И.И., что подтверждается предписанием прокурора Брестской области от 18.11.2005 г. N 7/3-19-2005. Фактически после окончания срока действия договоров субаренды (с учетом письма горисполкома от 31.03.2005 г. N 11/12-70 - после 30.04.2005 г.) ИП Иванов И.И. мог требовать в установленном законодательством порядке лишь освобождения "субарендаторами" занимаемых помещений. Однако такое основание для расторжения договора по настоящему делу ответчику не вменяется, в связи с чем, суд не вправе давать данным обстоятельствам правовую оценку.
С учетом изложенного, судом не могут быть приняты во внимание представленные истцом акты обследования нежилого помещения по пр. М., 57 от 25.01.2006 г. и 6.01.2006 г., поскольку они могут свидетельствовать лишь о нахождении так называемых "субарендаторов" по указанному адресу. Вменяемое ответчику нарушение п. 6.3.3 договора аренды (сдача арендатором в субаренду помещения без письменного согласия арендодателя и соответствующего решения горисполкома) данные акты подтверждать не могут. Кроме этого, ответчик и принявшие участие в заседании третьи лица и не оспаривали свое нахождение в помещении по пр. М., 57.
Не имеет существенного значения для рассмотрения спора по существу и занимаемая "субарендаторами" согласно актам от 25.01.2006 г. и 6.01.2006 г. общая площадь 54,25% (арендуемая 80,1 кв.м), поскольку истцом ответчику вменяется нарушение п. 6.3.3 договора аренды, а последний не имеет отношения к п. 5 решения горисполкома от 16.09.2004 г. N 1118 "О регулировании арендных отношений" в части ограничения на сдачу в субаренду до 30% арендуемой площади (и не мог иметь, поскольку договор N 340 заключен 1.11.2001 г.).
Кроме этого суд отмечает, что заключенные письменные договора субаренды между ИП Ивановым И.И. и так называемыми "субарендаторами" после 30.04.2005 г. суду не представлены. Арендная плата после апреля 2005 г. по настоящее время вносилась за все арендуемое помещение ИП Ивановым И.И. Доказательств внесения каких-либо платежей от т.н. "субарендаторов" не представлено. Присутствующие в заседании третьи лица и сам ответчик отрицали факт внесения ИП Иванову И.И. каких-либо платежей. Также дополнительно суд отмечает, что с 23.03.2006 г. окончился срок действия лицензий на право осуществления розничной торговли ИП А., ИП Г., ИП К. Согласно пояснений ответчика и третьих лиц, т.н. "субарендаторы" в настоящее время в связи с истечением сроков действия лицензий уже не осуществляют торговую деятельность в помещениях по пр. М., 57.
Возражения ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не могут быть приняты во внимание.
Согласно п. 3 ст. 590 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
КУП "ЖРЭУ г.Бреста" в адрес ответчика было направлено письмо N 4175 от 13.12.2005 г. "О субаренде", согласно которому ИП Иванову И.И. было указано на необходимость привести в соответствие до 1.01.2006 г. субарендные отношения. В подтверждение направления данного письма истцом представлен: оригинал почтового уведомления N 2884 от 17.12.2005 г., журнал исходящей корреспонденции (оригинал обозрен в заседании) в котором под номером 4175 указано направленное письмо. Кроме этого, Брестский филиал РУП "Белпочта" письмом от 14.04.2006 г. N 02-1/Х-148-326 подтвердил вручение 17.12.2005 г. непосредственно на почте Иванову И.И. заказного письма N 2884, о чем имеется отметка с личной подписью в книге для записи выдаваемых отправлений. ИП Иванов И.И. не отрицал свою подпись указанной Книге. Вручение ответчику письма КУП "ЖРЭУ г.Бреста" N 267 от 20.01.2006 г. ИП Иванов И.И. признает. В связи с изложенным суд не принимает во внимание возражения ответчика о том, что вместо письма N 4175 от 13.12.2005 г. им была получена счет-фактура от 15.12.2005 г., поскольку в подтверждение направления счетов-фактур (факт их направления отражается не в общем Журнале исходящей корреспонденции, а учитываются отдельно в отделе аренды истца) КУП "ЖРЭУ г.Бреста" представлены реестры простых писем.
В связи с изложенным, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Вследствие отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды N 340 от 1.11.2001 г., следует отказать в иске о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
В соответствии со ст. 133 ХПК Республики Беларусь расходы по государственной пошлине относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 290, 420, 586, 590, 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь, статьями 133, 190 - 193, 201 - 204, 207, 269 ХПК Республики Беларусь, хозяйственный суд
решил:
Коммунальному унитарному предприятию "ЖРЭУ г.Бреста" в иске к индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. о расторжении договора аренды N 340 от 1.11.2001 г. и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда в течение пятнадцати дней со дня его принятия.
| 
