Хозяйственный суд г.Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КУП "А" к ОАО "Б" к ЗАО "В" об установлении факта ничтожности договора аренды
установил:
Истец просит суд установить факт ничтожности сделки договора аренды, заключенного 31 марта 1995 года между ОАО "Б" и ЗАО "В".
В судебном заседании представителям сторон разъяснены их процессуальные права и обязанности. Суду для обозрения представлены оригиналы документов по делу.
Представитель истца поддержала иск.
Представитель первого ответчика иск признал.
Второй ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с решением Мингорисполкома (п. 3) от 02.03.1992 г. N 85 было создано акционерное общество "Б". В качестве взноса в уставной фонд общества внесено право владения, пользования и сдачи в аренду без права других форм распоряжения зданиями и сооружениями сроком на 49 лет.
03.11.1994 г. между ОАО "Б" и ЗАО "В" был заключен договор о совместной деятельности, предметом которого являлось то, что участники договорились об условиях совместной деятельности по реконструкции, строительству, реставрации и дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенных в районе исторической застройки "Верхний город", а также по осуществлению других видов деятельности.
Согласно п. 1.2 договора, ОАО "Б" передает ЗАО "В" в аренду здания и сооружения, расположенные по адресу: г.Минск, ул. С., 1, 2, ул. Г., 1, в квартале восполняемой застройки в границах улиц Т. - Г. Стороны указали, что неотъемлемой частью настоящего договора является договор аренды.
31.03.1995 г. стороны заключили между собой договор аренды, в соответствии с которым ЗАО "В" было передано в арендное пользование часть нежилого помещения расположенного по адресу: г.Минск, ул. Г., 1, общей площадью 125 м.кв. для использования под административные и производственные помещения (магазины, кафе). Договор заключен сроком на 48 лет.
Пунктом 14 договора стороны установили арендные платежи в следующем порядке. Прибыль ЗАО "В" от эксплуатации здания, после уплаты налогов и иных платежей (чистая прибыль), подлежит распределению между участниками по итогам работы за квартал в пропорции по 50% каждой стороне.
03.12.2003 г. хозяйственный суд г.Минска по иску Мингорисполкома к ОАО "Б" принял решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии.
Решением Мингорисполкома от 29.01.2004 г. N 119 создано КУП "А", одной из основных целей деятельности которого является управление и сдача в аренду, эксплуатация и содержание зданий и территорий кварталов "Верхний город", "Троицкое предместье" и "Раковское предместье" (п. 2.1 Устава).
В связи с ликвидацией ОАО "Б" Мингорисполком принял решение N 450 от 27.02.2004 г. о передаче КУП "А" в хозяйственное ведение здания по ул. Г., 1, которое было принято им по акту от 01.03.2004 г. В нем КУП "А" было предписано с момента подписания акта приема-передачи объектов внести изменения в действующие договоры аренды помещений в части наименования и платежных реквизитов арендодателя с сохранением прежних условий договоров аренды
РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" зарегистрировало здание за КУП "А" на праве хозяйственного ведения (регистрационное удостоверение N 41334-268/190 от 12.03.2004 г.).
Истец заявил иск об установлении факта ничтожности договора аренды. В качестве обоснования заявленного требования истец указал на то, что, несмотря на многочисленные изменения внесенные в него, условия договора не были приведены в соответствие с действующим законодательством, в том числе и по арендной плате.
Так, согласно ч. 1. ст. 11 Закона Республики Беларусь "Об аренде", в редакции закона от 18.01.94 г., арендная плата устанавливается договором как часть прибыли (дохода) в виде процента, исчисленного от стоимости арендованного имущества, или как фиксированная сумма. Стороны, в нарушение закона, определили арендную плату в размере 50% от прибыли ЗАО "В", что противоречит законодательству. Поскольку здание является коммунальной собственностью, следовательно, они обязаны были руководствоваться законодательством, регулирующим вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности.
Кроме того, договор был заключен без соответствующего разрешения Мингорисполкома и без ордера. Так истец указал, что согласно решению Мингорисполкома N 270 от 01.08.1991 г. все нежилые помещения площадью свыше 100 м.кв. представляются в арендное пользование только по решениям исполкомов горсовета, чего выполнено не было.
Таким образом, договор аренды, по мнению истца, не соответствовал Закону Республики Беларусь "Об аренде" и решению Мингорисполкома N 270 от 01.08.1991 г.
В качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на часть 2 ст. 167 ГК РБ, согласно которой требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованы лицом.
Второй ответчик, ЗАО "В", иск не признал, мотивируя тем, что рассматривать договор аренды отдельно без договора о совместной деятельности невозможно. Договор аренды является его неотъемлемой часть и приложением, что видно из самого договора. Он опосредует взаимоотношения между участниками договора о совместной деятельности по вопросам восстановления и эксплуатации сохранившейся части здания, но никак не отношения аренды.
ЗАО "В", являясь инвестором, выполняло свои функции по эксплуатации и управлению недвижимостью, получая от этого часть прибыли, образующейся в результате уплаты арендных платежей. Фактически пользователями площадей здания выступали субарендаторы, уплачивающие арендную плату по ставкам, не ниже установленным законодательством.
Ответчик заявил ходатайство о применении сроков исковой давности.
Третье лицо в отзыве на иск указало, что заявленные истцом требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.
Статья 392 ГК РБ 1964 г. прямо устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством, а при принятии акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора должны быть приведены в соответствие с законодательством. Такие изменения внесены не были.
Оценив представленные доказательства, объяснения представителей сторон, третьего лица, суд считает требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии со ст. 61 ХПК РБ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По мнению суда, КУП "А", не является заинтересованным лицом, следовательно, не может быть истцом по настоящему спору.
К данному выводу суд пришел на основании следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РБ требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть заявлены любым заинтересованным лицом.
Пунктом 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2004 г. N 11 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь разъяснил, что в силу пункта 2 статьи 167 ГК в отличие от оспоримой сделки, требование об установлении факта ничтожности сделки и (или) о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено неограниченным кругом лиц, интересы которых нарушены ничтожной сделкой. В частности, такими лицами могут являться как имеющие непосредственный интерес в исходе дела - юридические лица и индивидуальные предприниматели (а в случаях, предусмотренных законодательными актами, организации, не являющимися юридическими лицами, и граждане), на права и обязанности которых непосредственно влияет ничтожная сделка, так и выступающие в силу представленных законодательством полномочий в защиту государственных и общественных интересов.
В данном случае интересы истца данной сделкой не нарушены, поскольку он не является ни собственником нежилого помещения, и не состоит с ЗАО "В" в договорных отношениях.
Передача КУП "А" в хозяйственное ведение здания по ул. Г., 1, не повлекла правопреемства.
Суд отмечает, что КУП "А" и ОАО "Б" - два самостоятельных субъекта хозяйствования и несморя на то, что здание находится у него на балансе, вносить изменения в договор аренды не вправе, поскольку стороной по сделке не является.
Таким образом, КУП "А" является ненадлежащим истцом. Ненадлежащий истец может быть заменен надлежащим только с согласия первоначального истца. Согласия на его замену истец не давал.
Что касается ходатайства ЗАО "В" о применении сроков исковой давности, то, по мнению суда, оно могло быть рассмотрено в случае подачи иска надлежащим истцом. В данном случае суд отказывает в иске на том основании, что заявлен он ненадлежащим лицом.
В соответствии со ст. 108 ХПК РБ, судебные расходы по госпошлине суд относит на истца, как на сторону, виновную в возникновении спора.
Руководствуясь ст.ст. 108, 150 - 153, 160, 161 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд -
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование и опротестование.
Кассационная жалоба (протест) может быть подана в течение 10 дней после принятия решения (объявления резолютивной части) хозяйственным судом.
| 
