Стр. 3
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
С - стоимость демонтажа элементов;
дм
С - стоимость монтажа новых элементов.
м
Исправимый функциональный износ сверхулучшений определяется по формуле:
св св фсв св св
И = C - И + С - М ,
в дм в
св
где С - восстановительная стоимость элементов, являющихся
в
сверхулучшениями;
фсв
И - физический износ элементов, являющихся сверхулучшениями;
св
C - стоимость демонтажа элементов, являющихся
дм
сверхулучшениями;
св
М - возврат материалов при учете сверхулучшений.
в
Критерием исправимого функционального износа является сравнение издержек на ремонт и восстановление с дополнительной рыночной стоимостью восстанавливаемых элементов.
Исправимый функциональный износ определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами (См) и его же стоимостью на дату оценки.
Мерой функционального износа является разница между вновь созданной стоимостью и издержками по установке какого-либо элемента (без учета других видов износа).
При расчете исправимого износа за счет "сверхулучшений" необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования этих сверхулучшений и определить экономическую целесообразность изменения функционального назначения сверхулучшений или их ликвидации.
Экономическая целесообразность ликвидации (изменения назначения) сверхулучшений производится по формуле:
NOI
Ц = ----- > С ,
R лик
где NOI - потенциальное увеличение чистого дохода;
R - общий коэффициент капитализации дохода;
С - стоимость ликвидации (изменения назначения)
лик
сверхулучшений.
В этом случае функциональный износ за счет сверхулучшений определяется по формуле:
св св
И = C - И + С ,
в ф лик
св
где С - восстановительная стоимость элементов сверхулучшений;
в
И - физический износ сверхулучшений;
ф
C - стоимость ликвидации (изменения назначения)
лик
сверхулучшений.
26.4. Метод рыночной выборки основан на рыночных данных для определения величины износа по методу текущих сопоставимых продаж. При этом предусматривается следующая последовательность операций:
отбор сопоставимых объектов недвижимости, проданных в ближайшее время;
расчет стоимости земельных участков по отобранным сопоставимым объектам;
определение стоимости объекта продажи без учета стоимости земельного участка;
расчет восстановительной стоимости каждого из отобранных сопоставимых объектов;
определение величины суммарного износа;
расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости;
определение среднегодовой величины износа для каждого сопоставимого объекта недвижимости;
определение среднегодового коэффициента износа (величина износа делится на восстановительную стоимость улучшений);
определение износа в процентах.
Глава 7
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ
ДОХОДА
27. Последовательность оценки стоимости недвижимости методом капитализации дохода в общем случае можно разбить на три этапа:
сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов и т.д.;
определение чистого операционного дохода;
определение стоимости собственности путем капитализации будущих доходов.
27.1. Сбор и анализ информации. Для выполнения оценки собирается и анализируется следующая рыночная информация: данные, представленные заказчиком, данные, полученные от риэлтерских фирм, специализирующихся на операциях с коммерческой недвижимостью; данные, полученные из интервью со специалистами, работающими в данной отрасли.
28. Определение чистого операционного дохода путем составления реконструированного отчета о доходах.
Реконструированный отчет о доходах - это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатации недвижимости.
Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе финансовых отчетов, к которым относятся балансовый отчет и отчет о доходах (см. таблицу 9).
Таблица 9
Реконструированный отчет о доходах
-----------------------------------------+-------------------------¬
¦1. ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.2. Плановая аренда ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.3. Скользящий доход ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.4. Рыночная аренда ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.5. Прочие доходы ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.6. ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД ¦(Сумма пунктов 1.2 - 1.5)¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦2. Вакансии и потери в ренте ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦3. ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД ¦(Пункт 1.6 - пункт 2) ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.1. Постоянные ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.2. Переменные ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.3. Расходы на замещение ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.4 ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ¦(Сумма пунктов 4.1 -4.3) ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦5. ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ¦(Пункт 4 - пункт 4.4) ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦6. Обслуживание ипотечного кредита ¦ ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦7. Денежный поток до выплаты налогов ¦(Пункт 5 - пункт 6) ¦
¦(дивиденды на собственный капитал) ¦ ¦
¦----------------------------------------+--------------------------
Для составления реконструированного отчета о доходах необходимо определить:
потенциальный валовый доход;
плановую аренду;
скользящий доход;
рыночную арендную плату;
прочие доходы;
потери арендной платы;
действительный валовый доход;
операционные расходы;
чистый операционный доход;
коэффициент операционных расходов;
коэффициент операционных доходов.
Потенциальный валовый доход - есть общий доход, который можно получить при 100% сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.
Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, который образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.
Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.п.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
Действительный валовый доход (эффективный валовый доход) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
29. Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы могут быть отнесены к одной из трех групп:
постоянные расходы. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно это налоги на здание и землю, эксплуатационные расходы и страховка здания, и др. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта;
переменные расходы. К ним относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг;
расходы на замещение - это расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:
кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
санитарно-техническая и электроарматура и приборы;
механическое оборудование;
пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.д.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.
Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
расходы на управление;
расходы по заключению договоров аренды;
заработная плата обслуживающему персоналу;
коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
расходы на уборку;
расходы на эксплуатацию и ремонт;
расходы на содержание территории и автостоянки;
расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Обычно величина расходов на управление определяется в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Большие арендные комплексы могут иметь отдельные офисы, жилые помещения для управляющих. Кроме того могут быть значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующей собственности эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Для вновь вводимой в эксплуатацию собственности расходы на привлечение арендаторов и заключение договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие собственности. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма.
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, покраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудование.
Кроме перечисленных показателей при составлении реконструированного отчета о доходах рассчитывается коэффициент чистого операционного дохода и коэффициент операционных расходов.
Коэффициент операционных расходов - это отношение операционных расходов к действительному валовому доходу.
Коэффициент чистого операционного дохода - это отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу.
Если для определенного типа недвижимости эти показатели не соответствуют среднерыночным, то при анализе следует определить причину отклонения.
В том случае, когда полной информации об операционных расходах заказчик представить не может, оценщик может провести упрощенный расчет реконструированного отчета с использованием среднерыночных коэффициентов операционных расходов и операционного дохода по объектам-аналогам.
30. Оценка рыночной стоимости методом капитализации дохода производится путем конвертации будущих доходов в настоящую стоимость. Оценщик может воспользоваться методами:
прямой капитализации;
капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Расчет стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится по формуле:
V = NOI / R,
где NOI - чистый операционный доход от недвижимости;
R - общий коэффициент капитализации.
Общий коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой недвижимости. Величина общего коэффициента капитализации определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам.
Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости оцениваемой недвижимости в течение срока проекта. Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями анализа дисконтирования денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков доходов.
Определение рыночной стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:
V = PV(NOI) + PV(REV),
где PV(NOI) - настоящая стоимость денежного потока платежей;
PV(REV) - настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.
Для расчета рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо иметь следующую информацию:
прогнозные величины денежных потоков;
срок проекта;
норму дисконтирования.
Прогнозные величины денежных потоков составляются на основе реконструированного отчета о доходах с учетом прогнозируемых тенденций в доходной и расходной части реконструированного отчета.
Срок проекта - это прогнозируемый период получения дохода от недвижимости.
Как правило, срок проекта принимается от 5 до 15 лет.
Норма дисконтирования, применяемая для конвертации будущих денежных потоков в настоящую стоимость, является функцией риска вложения денег в рассматриваемый проект. Классическими методами определения нормы дисконтирования для инвестиции в недвижимость являются метод кумулятивного построения (норма риска рассчитывается путем добавления к безрисковой ставке нормы инфляции и премии за риск, ликвидность и финансовый менеджмент), метод альтернативных инвестиций (норма риска определяется из анализа инвестиций на финансовом рынке в аналогичные по риску проекты); метод выделения (норма риска определяется на основании данных о продажах сравниваемых объектов); метод мониторинга (норма риска определяется путем статистической обработки рыночных данных).
Глава 8
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО ТЕХНИКЕ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ
31. Техника инвестиционной группы позволяет определить ставку капитализации в зависимости от доли отдельных интересов в недвижимости. Техника инвестиционной группы применяется для оценки общего коэффициента капитализации при наличии финансовых интересов в недвижимости или при наличии физических интересов, связанных с отдельными элементами собственности.
31.1. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала и стоимости собственности:
Rо = Rм x M + Rе x (1 - M),
где М - доля заемного капитала;
Rе - коэффициент капитализации собственного капитала;
Rм - коэффициент капитализации заемного капитала.
31.2. Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле:
Rм = DS / Vм,
где Vм - сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная в самоамортизирующемся кредите есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и определяется суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
31.3. Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле:
Rе = BTCF / Vе,
где BTCF - денежный поток до уплаты налогов;
Vе - сумма собственного инвестированного капитала.
32. Техника инвестиционной группы для физических интересов применяется для определения коэффициента капитализации при наличии в недвижимости интересов собственника земли и собственника улучшений.
Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:
Rо = L x Rl + B x Rb,
где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;
Rl - коэффициент капитализации для земли;
В - доля стоимости здания в стоимости недвижимости;
Rb - коэффициент капитализации для зданий.
Общий коэффициент капитализации может определяться также по формуле:
Rо = DCR x Rм x M,
где DCR - коэффициент покрытия долга;
М - доля заемного капитала.
Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга:
DCR = NOI / DS,
где NOI - чистый операционный доход;
DS - годовой платеж по обслуживанию долга.
Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка - депозиторов, страховщиков и т.д. Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода собственности.
Глава 9
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕТОДУ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ
33. Техника инвестиционной группы позволяет искать неизвестные компоненты собственности по известным. Расчет стоимости с применением метода инвестиционной группы производится в следующей последовательности:
определяется ипотечная постоянная по известной ставке процента и сроку кредита при PV = 1 по формуле:
Rм = 1 / An x PV,
где 1 / An - взнос на амортизацию единицы;
определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью. Если известна стоимость заемного капитала, то расчет производится по формуле:
NOIм = Vм x Rм
Если известен собственный капитал, то часть годового дохода, приходящаяся на собственный капитал, рассчитывается по аналогичной формуле:
NOIе = Vе x Rе
определяется годовой доход, приходящийся на интерес неизвестной стоимости, например, на интерес собственного капитала
NOIе = NOI - NOIм
Если есть ставка капитализации на собственный капитал, переходим к пункту 2. Если нет ставки капитализации на собственный капитал, то определяется коэффициент покрытия долга:
DCR = NOI / DS,
где DS определяется по формуле:
DS = Vм x Rм
определяется общий коэффициент капитализации:
Ro = Rм x M x DCR,
где М - доля заемного капитала;
определяется стоимость недвижимости
V = NOI / Rо
определяется стоимость неизвестного интереса. В нашем случае собственного интереса:
Vе = V - Vm
34. Коэффициент капитализации для собственного капитала может быть определен по формуле:
Rе = (Rо - Rм x М) / (1 - М)
Глава 11
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ТЕХНИКЕ ОСТАТКА
35. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Техника остатка применяется в следующих случаях:
оценке зданий при незначительном износе при известной стоимости земли; оценке стоимости земли при известной стоимости здания;
анализе наилучшего эффективного использования и при определении стоимости земли;
определении размера кредита, сроков и платежей по кредиту.
35.1 Расчет стоимости недвижимости с применением техники остатка выполняется в следующей последовательности:
определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью:
NOJy = Vy x Ry,
где Vy - стоимость соответствующего интереса;
y - известный интерес;
x - неизвестный интерес;
NOJy - величина годового дохода, приходящаяся на известный интерес;
Ry - коэффициент капитализации известного интереса;
определяется величина годового дохода, приходящаяся на интерес с неизвестной стоимостью:
NOJx = NOJ - NOJy,
где NOJx - величина годового дохода, приходящаяся на неизвестный интерес;
определяется стоимость неизвестного интереса в недвижимости:
Vx = NOJx / Rx,
где Rx - ставка капитализации для неизвестного интереса;
определение стоимости недвижимости:
V = Vy + Vx
Расчет стоимости недвижимости или ее компонентов оформляется в виде таблицы. Последовательность операций зависит от тех элементов стоимости, которые известны и которые должен определить оценщик.
36. Техника остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для зданий показана в таблице 10.
Таблица 10
Исходные данные и расчет стоимости недвижимости по
известной стоимости земли и ставки капитализации
--------------------------------------------+----------------------¬
¦ Исходные данные ¦ Величина ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Стоимость земли ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Чистый операционный доход ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на землю ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставки капитализации на здание ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦ Расчет ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящаяся на землю ¦ (стр. 1 x стр. 3) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Остаточный доход, приходящийся на здание¦ (стр. 2. - стр. 5) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость здания ¦ (стр. 6 / стр. 4) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости ¦ (стр. 1 + стр. 7) ¦
¦-------------------------------------------+-----------------------
37. Техника остатка для зданий предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Эту технику применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли.
Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для земли показана в таблице 11.
Таблица 11
Исходные данные и расчет стоимости собственности по
стоимости заемного капитала
--------------------------------------------+----------------------¬
¦ Исходные данные ¦ Величина ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Стоимость здания ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Чистый операционный доход ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на землю ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации на здание ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦ Расчет ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящегося на здание ¦ (стр. 1 x стр. 4) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящегося на землю ¦ (стр. 2 - стр. 5) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость земли ¦ (стр. 6 / стр. 3) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости ¦ (стр. 1 + стр. 7) ¦
¦-------------------------------------------+-----------------------
38. Техника остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника особенно актуальна для оценки полного права собственности заново сооружаемой собственности. Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для собственного капитала показана в таблице 12.
Таблица 12
Исходные данные и расчет стоимости собственности по
стоимости заемного капитала
--------------------------------------------+----------------------¬
¦ Исходные данные ¦ Величина ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Размер кредита ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Норма процента по кредиту ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Срок амортизации кредита ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации по собств. капиталу¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Чистый операционный доход ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦ Расчет ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящаяся на заемный ¦ (стр. 1 x Rм) ¦
¦капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Часть дохода, приходящаяся на ¦ (стр. 5 - стр. 6) ¦
¦собственный капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость собственного капитала ¦ (стр. 7 / стр. 4) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦9. Стоимость недвижимости ¦ (стр. 1 + стр. 8) ¦
¦-------------------------------------------+-----------------------
39. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет. Последовательность определения общего коэффициента капитализации техникой остатка для заемного каптала аналогична рассмотренным выше.
Таблица 13
Исходные данные и расчет стоимости собственности при
известной стоимости собственного капитала
--------------------------------------------+----------------------¬
¦ Исходные данные ¦ Величина ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Собственный капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
| 
